前在部分省市調(diào)研保障房建設(shè)情況了解到，一些地方全力確保保障房項(xiàng)目如期如數(shù)開(kāi)工建設(shè)，積極破解保障房供地和融資困局，避免出現(xiàn)“挖坑不建”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家指出，當(dāng)前亟待采取創(chuàng)新融資方式，調(diào)整考核指標(biāo)等舉措，推進(jìn)保障房“加速快跑”。
南北各地加快保障房施工步伐
連日來(lái)，河北省石家莊市持續(xù)冰凍嚴(yán)寒天氣，但記者在該市的多個(gè)保障房建設(shè)工地看到，這些工程并沒(méi)有因?yàn)樘鞖舛Ｏ陆ㄔO(shè)步伐，反而處處呈現(xiàn)熱火朝天施工的場(chǎng)景。
位于石家莊市體育大街和豐收路交叉路口的金華家園，由該市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)公司于今年4月開(kāi)工建設(shè)，為高層住宅，共計(jì)3200套廉租房和公租房。記者在這里看到，工地上塔吊正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地面以上二層已經(jīng)完工，目前正以每周一層的進(jìn)度施工。石家莊市保障性住房管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，該市下轄縣本級(jí)的多層保障房項(xiàng)目都已實(shí)現(xiàn)主體封頂。
記者在石家莊市和平西路的秀河小區(qū)保障房項(xiàng)目建設(shè)工地上看到，建筑工人正為混凝土面覆蓋防凍膜和草簾被。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人介紹，如果氣溫繼續(xù)下降，還要覆蓋電熱毯。此外，為了確保冬季施工不影響工程質(zhì)量，施工單位在混凝土里加入了早強(qiáng)劑和防凍劑，加速其固化。還加入了膨脹劑，達(dá)到補(bǔ)償收縮目的，使混凝土在氣溫回升后不會(huì)出現(xiàn)裂縫。
福州的氣溫相對(duì)溫和濕潤(rùn)，記者日前在該市遠(yuǎn)東麗景社會(huì)保障住房項(xiàng)目的建設(shè)工地上看到，部分保障房樓層的主體結(jié)構(gòu)已施工到第25層，快接近封頂。去年開(kāi)工的遠(yuǎn)東麗景位于福州市晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)遠(yuǎn)東村，項(xiàng)目總用地逾150畝，規(guī)劃建設(shè)24幢6041套各類(lèi)型的保障房，計(jì)劃明年底全面建成。
一些地方措施得力避免“挖坑不建”
今年，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，但一些地方并未松懈，繼續(xù)采取保障建設(shè)用地、多方籌集資金和嚴(yán)格督促開(kāi)工等得力措施，避免保障房項(xiàng)目出現(xiàn)“挖坑不建”現(xiàn)象。
重慶市在大規(guī)模規(guī)劃建設(shè)保障房的過(guò)程中，敢于舍棄“土地財(cái)政”，采用劃撥方式供給公租房建設(shè)用地。同時(shí)，構(gòu)建了以國(guó)有企業(yè)為主體的融資平臺(tái)，重點(diǎn)依賴(lài)國(guó)有資本發(fā)揮“第三財(cái)政”的作用，為公租房建設(shè)提供財(cái)力支撐。據(jù)介紹，為保證公租房建設(shè)用地，市政府僅在主城區(qū)就拿出3萬(wàn)畝儲(chǔ)備土地用于公租房建設(shè)用地。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀(guān)上使得地方政府土地出讓收益減少，卻降低了公租房的投資成本。公租房建設(shè)按財(cái)政投入和融資貸款3:7的比例，采取“1+3”模式籌措資金?！?”是指財(cái)政投入，“3”是指銀行貸款、社?；鹑谫Y等社會(huì)渠道，使得公租房建設(shè)“不差錢(qián)”。
從實(shí)際操作看，重慶市去年開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米公租房，占該市建設(shè)規(guī)模的33％，總投資達(dá)300多億元，目前已全部落實(shí)。從投入資金的結(jié)構(gòu)看，重慶市各級(jí)政府投入達(dá)100多億元，市場(chǎng)融資近200億元。今年，重慶市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)的1350萬(wàn)平方米公租房，建設(shè)資金也已有著落。
陜西省今年與國(guó)家簽定的保障房目標(biāo)任務(wù)是47.43萬(wàn)套，比去年增加了1.5倍，建筑總面積達(dá)3000萬(wàn)平方米，總?cè)蝿?wù)量列全國(guó)第三。據(jù)陜西省住建廳介紹，截至目前，全省保障房已開(kāi)工逾48萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的107.36％。
該省為確保各地開(kāi)工項(xiàng)目落到實(shí)處，一是嚴(yán)格遵循國(guó)家制定的施工建設(shè)項(xiàng)目“破土刨槽”標(biāo)準(zhǔn)，不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予以認(rèn)定為開(kāi)工。
二是加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)工情況核實(shí)力度，7月下旬以來(lái)，陜西省委、省政府派出由建設(shè)、紀(jì)檢等相關(guān)部門(mén)組成的10個(gè)檢查組，分赴各地對(duì)每項(xiàng)保障房工程進(jìn)行逐一檢查，確保其進(jìn)度和質(zhì)量。在各地上報(bào)開(kāi)工情況基礎(chǔ)上，省住建廳定期組織全省拉網(wǎng)式排查。
三是今年3月以來(lái)，陜西省住建廳專(zhuān)門(mén)編制了保障房建設(shè)進(jìn)展情況，每月呈送省委、省政府主要領(lǐng)導(dǎo)審閱，便于領(lǐng)導(dǎo)實(shí)地對(duì)照察看。記者看到，這份進(jìn)展情況以報(bào)表形式將全省每個(gè)縣市的保障房項(xiàng)目羅列出來(lái)，分別表明各項(xiàng)目套數(shù)、面積、占地、投資等，還包括規(guī)劃選址、開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容，使得全省項(xiàng)目進(jìn)展情況一目了然。
多措并舉推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”
接受采訪(fǎng)的部分業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家指出，目前仍有一小部分保障房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度比較緩慢，甚至是“挖坑不建”。亟待采取創(chuàng)新保障房融資方式，調(diào)整保障房考核指標(biāo)等多種舉措，推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”。
北京市人大常委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃石松認(rèn)為，過(guò)去，各地的保障房項(xiàng)目不能按期開(kāi)工，其中不乏有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地拆遷等綜合原因，但如今的“挖坑不建”則主要是缺錢(qián)導(dǎo)致的?！笆濉逼陂g，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，據(jù)測(cè)算，每建設(shè)1000萬(wàn)套保障房需投資約1.4萬(wàn)億元，其中有近4000億元的資金缺口需地方靠市場(chǎng)融資解決，壓力非常大。這也表明，當(dāng)前加快建立符合我國(guó)國(guó)情的政策性住房金融政策體系迫在眉睫。
首先，在中央層面宜加強(qiáng)政策統(tǒng)籌力度。對(duì)保障房項(xiàng)目的融資規(guī)模，單獨(dú)設(shè)立統(tǒng)計(jì)科目，不與商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目混同，宜實(shí)施“定向?qū)捤伞钡恼?，分?lèi)制定監(jiān)管考核指標(biāo)；調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行積極性，對(duì)保障房項(xiàng)目采取更靈活的貸款利率，對(duì)于銀行提取此類(lèi)貸款撥備適當(dāng)放寬，減免其相關(guān)稅費(fèi)，放寬對(duì)貸款期限的要求，允許此類(lèi)貸款在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)可以只還利息不還本金，待項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期再制定逐年償還本金計(jì)劃等等；允許在政府作為投資主體的公共租賃房建設(shè)中發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，并給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠。
其次，加快對(duì)住房公積金制度進(jìn)行全面改革。限制公積金用于商品房的建設(shè)和消費(fèi)支持，使可用于住房保障的公積金數(shù)額大幅增加；對(duì)住房公積金的存貸實(shí)行更低利率、周期更長(zhǎng)的制度，這樣做既可以提高保障房消費(fèi)群體的支付能力，同時(shí)也使他們盡量少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和貨幣政策調(diào)整的沖擊；擴(kuò)大公積金提取和使用范圍，允許廉租房、公租房家庭用公積金交納租金，以減少公積金的積淀等。
第三，改進(jìn)保障房土地供應(yīng)機(jī)制，降低建設(shè)成本，引導(dǎo)社會(huì)資金廣泛參與。在土地供應(yīng)方面，應(yīng)研究出臺(tái)允許在集體土地上建設(shè)公共租賃房的相關(guān)政策。比如，北京市和廣東省都在部分項(xiàng)目進(jìn)行了試點(diǎn)，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位用自有國(guó)有土地建設(shè)公共租賃房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房。由于土地前期補(bǔ)償款占項(xiàng)目總投資的50％左右，綜合建設(shè)成本可降低三成以上，基本可以實(shí)現(xiàn)在15年左右收回建設(shè)投資。這樣既為一部分追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)的大額社會(huì)資金提供了可供選擇的投資渠道，也解決了公共租賃房的融資難題。
此外，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠等專(zhuān)家認(rèn)為，造成一小部分保障房項(xiàng)目“挖坑不建”現(xiàn)象的一個(gè)重要外部因素是，目前對(duì)地方政府保障房建設(shè)所制定的考核指標(biāo)中強(qiáng)調(diào)的就是“開(kāi)工率”，而開(kāi)工率在建筑學(xué)上是一個(gè)相對(duì)模糊的概念。如果考核指標(biāo)以明確的工程進(jìn)度作為硬性約束，可以更好地避免保障房“挖坑不建”現(xiàn)象的發(fā)生。
專(zhuān)家認(rèn)為，推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”，還應(yīng)從政績(jī)考核、財(cái)稅體制改革和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等入手，建立和實(shí)施符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的地方政府政績(jī)考核評(píng)價(jià)體系，讓地方政府真正把工作熱情釋放在保障房等民生項(xiàng)目上。同時(shí)，對(duì)在保障性住房建設(shè)上弄虛作假的官員應(yīng)予以及時(shí)公開(kāi)問(wèn)責(zé)。
南北各地加快保障房施工步伐
連日來(lái)，河北省石家莊市持續(xù)冰凍嚴(yán)寒天氣，但記者在該市的多個(gè)保障房建設(shè)工地看到，這些工程并沒(méi)有因?yàn)樘鞖舛Ｏ陆ㄔO(shè)步伐，反而處處呈現(xiàn)熱火朝天施工的場(chǎng)景。
位于石家莊市體育大街和豐收路交叉路口的金華家園，由該市住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)公司于今年4月開(kāi)工建設(shè)，為高層住宅，共計(jì)3200套廉租房和公租房。記者在這里看到，工地上塔吊正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地面以上二層已經(jīng)完工，目前正以每周一層的進(jìn)度施工。石家莊市保障性住房管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，該市下轄縣本級(jí)的多層保障房項(xiàng)目都已實(shí)現(xiàn)主體封頂。
記者在石家莊市和平西路的秀河小區(qū)保障房項(xiàng)目建設(shè)工地上看到，建筑工人正為混凝土面覆蓋防凍膜和草簾被。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人介紹，如果氣溫繼續(xù)下降，還要覆蓋電熱毯。此外，為了確保冬季施工不影響工程質(zhì)量，施工單位在混凝土里加入了早強(qiáng)劑和防凍劑，加速其固化。還加入了膨脹劑，達(dá)到補(bǔ)償收縮目的，使混凝土在氣溫回升后不會(huì)出現(xiàn)裂縫。
福州的氣溫相對(duì)溫和濕潤(rùn)，記者日前在該市遠(yuǎn)東麗景社會(huì)保障住房項(xiàng)目的建設(shè)工地上看到，部分保障房樓層的主體結(jié)構(gòu)已施工到第25層，快接近封頂。去年開(kāi)工的遠(yuǎn)東麗景位于福州市晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)遠(yuǎn)東村，項(xiàng)目總用地逾150畝，規(guī)劃建設(shè)24幢6041套各類(lèi)型的保障房，計(jì)劃明年底全面建成。
一些地方措施得力避免“挖坑不建”
今年，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，但一些地方并未松懈，繼續(xù)采取保障建設(shè)用地、多方籌集資金和嚴(yán)格督促開(kāi)工等得力措施，避免保障房項(xiàng)目出現(xiàn)“挖坑不建”現(xiàn)象。
重慶市在大規(guī)模規(guī)劃建設(shè)保障房的過(guò)程中，敢于舍棄“土地財(cái)政”，采用劃撥方式供給公租房建設(shè)用地。同時(shí)，構(gòu)建了以國(guó)有企業(yè)為主體的融資平臺(tái)，重點(diǎn)依賴(lài)國(guó)有資本發(fā)揮“第三財(cái)政”的作用，為公租房建設(shè)提供財(cái)力支撐。據(jù)介紹，為保證公租房建設(shè)用地，市政府僅在主城區(qū)就拿出3萬(wàn)畝儲(chǔ)備土地用于公租房建設(shè)用地。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀(guān)上使得地方政府土地出讓收益減少，卻降低了公租房的投資成本。公租房建設(shè)按財(cái)政投入和融資貸款3:7的比例，采取“1+3”模式籌措資金?！?”是指財(cái)政投入，“3”是指銀行貸款、社?；鹑谫Y等社會(huì)渠道，使得公租房建設(shè)“不差錢(qián)”。
從實(shí)際操作看，重慶市去年開(kāi)工建設(shè)1300萬(wàn)平方米公租房，占該市建設(shè)規(guī)模的33％，總投資達(dá)300多億元，目前已全部落實(shí)。從投入資金的結(jié)構(gòu)看，重慶市各級(jí)政府投入達(dá)100多億元，市場(chǎng)融資近200億元。今年，重慶市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)的1350萬(wàn)平方米公租房，建設(shè)資金也已有著落。
陜西省今年與國(guó)家簽定的保障房目標(biāo)任務(wù)是47.43萬(wàn)套，比去年增加了1.5倍，建筑總面積達(dá)3000萬(wàn)平方米，總?cè)蝿?wù)量列全國(guó)第三。據(jù)陜西省住建廳介紹，截至目前，全省保障房已開(kāi)工逾48萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的107.36％。
該省為確保各地開(kāi)工項(xiàng)目落到實(shí)處，一是嚴(yán)格遵循國(guó)家制定的施工建設(shè)項(xiàng)目“破土刨槽”標(biāo)準(zhǔn)，不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予以認(rèn)定為開(kāi)工。
二是加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)工情況核實(shí)力度，7月下旬以來(lái)，陜西省委、省政府派出由建設(shè)、紀(jì)檢等相關(guān)部門(mén)組成的10個(gè)檢查組，分赴各地對(duì)每項(xiàng)保障房工程進(jìn)行逐一檢查，確保其進(jìn)度和質(zhì)量。在各地上報(bào)開(kāi)工情況基礎(chǔ)上，省住建廳定期組織全省拉網(wǎng)式排查。
三是今年3月以來(lái)，陜西省住建廳專(zhuān)門(mén)編制了保障房建設(shè)進(jìn)展情況，每月呈送省委、省政府主要領(lǐng)導(dǎo)審閱，便于領(lǐng)導(dǎo)實(shí)地對(duì)照察看。記者看到，這份進(jìn)展情況以報(bào)表形式將全省每個(gè)縣市的保障房項(xiàng)目羅列出來(lái)，分別表明各項(xiàng)目套數(shù)、面積、占地、投資等，還包括規(guī)劃選址、開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容，使得全省項(xiàng)目進(jìn)展情況一目了然。
多措并舉推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”
接受采訪(fǎng)的部分業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家指出，目前仍有一小部分保障房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度比較緩慢，甚至是“挖坑不建”。亟待采取創(chuàng)新保障房融資方式，調(diào)整保障房考核指標(biāo)等多種舉措，推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”。
北京市人大常委會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃石松認(rèn)為，過(guò)去，各地的保障房項(xiàng)目不能按期開(kāi)工，其中不乏有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地拆遷等綜合原因，但如今的“挖坑不建”則主要是缺錢(qián)導(dǎo)致的?！笆濉逼陂g，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，據(jù)測(cè)算，每建設(shè)1000萬(wàn)套保障房需投資約1.4萬(wàn)億元，其中有近4000億元的資金缺口需地方靠市場(chǎng)融資解決，壓力非常大。這也表明，當(dāng)前加快建立符合我國(guó)國(guó)情的政策性住房金融政策體系迫在眉睫。
首先，在中央層面宜加強(qiáng)政策統(tǒng)籌力度。對(duì)保障房項(xiàng)目的融資規(guī)模，單獨(dú)設(shè)立統(tǒng)計(jì)科目，不與商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目混同，宜實(shí)施“定向?qū)捤伞钡恼?，分?lèi)制定監(jiān)管考核指標(biāo)；調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行積極性，對(duì)保障房項(xiàng)目采取更靈活的貸款利率，對(duì)于銀行提取此類(lèi)貸款撥備適當(dāng)放寬，減免其相關(guān)稅費(fèi)，放寬對(duì)貸款期限的要求，允許此類(lèi)貸款在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)可以只還利息不還本金，待項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期再制定逐年償還本金計(jì)劃等等；允許在政府作為投資主體的公共租賃房建設(shè)中發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，并給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠。
其次，加快對(duì)住房公積金制度進(jìn)行全面改革。限制公積金用于商品房的建設(shè)和消費(fèi)支持，使可用于住房保障的公積金數(shù)額大幅增加；對(duì)住房公積金的存貸實(shí)行更低利率、周期更長(zhǎng)的制度，這樣做既可以提高保障房消費(fèi)群體的支付能力，同時(shí)也使他們盡量少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和貨幣政策調(diào)整的沖擊；擴(kuò)大公積金提取和使用范圍，允許廉租房、公租房家庭用公積金交納租金，以減少公積金的積淀等。
第三，改進(jìn)保障房土地供應(yīng)機(jī)制，降低建設(shè)成本，引導(dǎo)社會(huì)資金廣泛參與。在土地供應(yīng)方面，應(yīng)研究出臺(tái)允許在集體土地上建設(shè)公共租賃房的相關(guān)政策。比如，北京市和廣東省都在部分項(xiàng)目進(jìn)行了試點(diǎn)，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位用自有國(guó)有土地建設(shè)公共租賃房，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用存量集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃房。由于土地前期補(bǔ)償款占項(xiàng)目總投資的50％左右，綜合建設(shè)成本可降低三成以上，基本可以實(shí)現(xiàn)在15年左右收回建設(shè)投資。這樣既為一部分追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)的大額社會(huì)資金提供了可供選擇的投資渠道，也解決了公共租賃房的融資難題。
此外，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠等專(zhuān)家認(rèn)為，造成一小部分保障房項(xiàng)目“挖坑不建”現(xiàn)象的一個(gè)重要外部因素是，目前對(duì)地方政府保障房建設(shè)所制定的考核指標(biāo)中強(qiáng)調(diào)的就是“開(kāi)工率”，而開(kāi)工率在建筑學(xué)上是一個(gè)相對(duì)模糊的概念。如果考核指標(biāo)以明確的工程進(jìn)度作為硬性約束，可以更好地避免保障房“挖坑不建”現(xiàn)象的發(fā)生。
專(zhuān)家認(rèn)為，推進(jìn)保障房建設(shè)“加速快跑”，還應(yīng)從政績(jī)考核、財(cái)稅體制改革和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等入手，建立和實(shí)施符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的地方政府政績(jī)考核評(píng)價(jià)體系，讓地方政府真正把工作熱情釋放在保障房等民生項(xiàng)目上。同時(shí)，對(duì)在保障性住房建設(shè)上弄虛作假的官員應(yīng)予以及時(shí)公開(kāi)問(wèn)責(zé)。
