一幅保障房的宏大畫(huà)卷正在全國(guó)范圍內(nèi)徐徐展開(kāi)。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)5年，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。
5月4日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)了《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)?！兑庖?jiàn)》對(duì)大力推進(jìn)全市保障性安居工程建設(shè)給予了15條支持政策。從今年起，昆明市廉租住房與公共租賃住房將合并建設(shè)，鼓勵(lì)各縣(市)區(qū)政府采取多種方式建設(shè)保障性住房。
對(duì)于保障房，從地產(chǎn)名人任志強(qiáng)到昆明本地開(kāi)發(fā)商，都有著自己的“打算”。
保障房開(kāi)發(fā)商看好還是看空？
房?jī)r(jià)持續(xù)停留高位，住宅產(chǎn)品以及市場(chǎng)需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整成為必然。
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，昆明市將建設(shè)(籌集)保障性住房45萬(wàn)套(戶(hù))，解決約135萬(wàn)城鄉(xiāng)低收入群眾的住房困難問(wèn)題。僅今年保障性住房建設(shè)任務(wù)就為124388套，9月30日前全部開(kāi)工。
保障房的建設(shè)任務(wù)重，對(duì)資金的需求量大，未來(lái)開(kāi)發(fā)商參與其中的機(jī)會(huì)將很多。據(jù)透露，昆明市將研究出臺(tái)配套政策，適時(shí)在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目總建筑面積的一定比例和公共租賃住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共租賃住房，建成后，房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)無(wú)償移交政府。
在銀行貸款日益收緊的當(dāng)下，參與保障房開(kāi)發(fā)不僅可以獲得貸款和土地等方面優(yōu)厚條件，還可以規(guī)避政策的限制，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)或許是一次好機(jī)會(huì)。但地產(chǎn)名人任志強(qiáng)等仍然表態(tài)，不看好保障房的建設(shè)，暫時(shí)不會(huì)投資。
潤(rùn)城項(xiàng)目經(jīng)理鄧超則表示，這主要視開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)而定。
昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐分析，保障房配建等政策應(yīng)該會(huì)執(zhí)行。當(dāng)然，只有開(kāi)發(fā)商讓一部分利，政府也適當(dāng)?shù)刈尷?，這類(lèi)事情才可能做得成。未來(lái)開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)將會(huì)是一個(gè)博弈過(guò)程。她介紹，部分一線(xiàn)城市的高檔樓盤(pán)也是有配建保障房的。但即使有保障房存在，并不妨礙樓盤(pán)把品質(zhì)做高，然后價(jià)格也相應(yīng)地上去，商品房定價(jià)完全是由開(kāi)發(fā)商自己決定的。但現(xiàn)在的情況是，即使是商品房，政府也出來(lái)控制價(jià)格。本來(lái)配建的保障房?jī)r(jià)格就低，利潤(rùn)不高，開(kāi)發(fā)商介入的積極性可能大打折扣。
不宜過(guò)度夸大保障房的作用
從保障房的匆忙上馬可見(jiàn)，它明顯被多方寄予了厚望?！氨Ｕ戏康妮o助作用有，但不能寄希望其解決樓市的根本問(wèn)題?！编嚦硎?，從開(kāi)發(fā)商的角度講，也不希望樓市太過(guò)火爆，市場(chǎng)泡沫太大不是好事情。但保障房對(duì)樓市的作用也不宜過(guò)度夸大。
林嵐也分析，保障房與商品房的客戶(hù)群是不一樣的，保障房針對(duì)的主要是低收入人群，而商品房主要是為了滿(mǎn)足那些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的需求人群。指望通過(guò)增加保障房供應(yīng)量，將商品房房?jī)r(jià)拉下來(lái)的可能性并不大。最可能出現(xiàn)的情況是，一部分可上可下的中產(chǎn)階級(jí)，由于保障房門(mén)檻降低，會(huì)從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到保障房市場(chǎng)。另外一點(diǎn)就是，保障房供應(yīng)量增大，市場(chǎng)的信心會(huì)有變化。
對(duì)于目前保障房市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些躁動(dòng)，林嵐提醒，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都有實(shí)力介入保障房開(kāi)發(fā)。保障房建設(shè)前期投入大，后期利潤(rùn)低。逐利是資本的重要屬性，開(kāi)發(fā)商也要追求利潤(rùn)，而保障房的開(kāi)發(fā)肯定是微利的。這是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和企業(yè)眼光的一種考驗(yàn)。 對(duì)于央企“被呼喚”積極參與保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)等動(dòng)向，某業(yè)內(nèi)人士持肯定態(tài)度，央企實(shí)力雄厚，覺(jué)悟也高于一般開(kāi)發(fā)商，肯定會(huì)支持的。從他們開(kāi)始試驗(yàn)，讓他們先做表率，可能會(huì)產(chǎn)生一定的市場(chǎng)號(hào)召力。
5月4日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)了《關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)?！兑庖?jiàn)》對(duì)大力推進(jìn)全市保障性安居工程建設(shè)給予了15條支持政策。從今年起，昆明市廉租住房與公共租賃住房將合并建設(shè)，鼓勵(lì)各縣(市)區(qū)政府采取多種方式建設(shè)保障性住房。
對(duì)于保障房，從地產(chǎn)名人任志強(qiáng)到昆明本地開(kāi)發(fā)商，都有著自己的“打算”。
保障房開(kāi)發(fā)商看好還是看空？
房?jī)r(jià)持續(xù)停留高位，住宅產(chǎn)品以及市場(chǎng)需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整成為必然。
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，昆明市將建設(shè)(籌集)保障性住房45萬(wàn)套(戶(hù))，解決約135萬(wàn)城鄉(xiāng)低收入群眾的住房困難問(wèn)題。僅今年保障性住房建設(shè)任務(wù)就為124388套，9月30日前全部開(kāi)工。
保障房的建設(shè)任務(wù)重，對(duì)資金的需求量大，未來(lái)開(kāi)發(fā)商參與其中的機(jī)會(huì)將很多。據(jù)透露，昆明市將研究出臺(tái)配套政策，適時(shí)在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目總建筑面積的一定比例和公共租賃住房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共租賃住房，建成后，房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)無(wú)償移交政府。
在銀行貸款日益收緊的當(dāng)下，參與保障房開(kāi)發(fā)不僅可以獲得貸款和土地等方面優(yōu)厚條件，還可以規(guī)避政策的限制，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)或許是一次好機(jī)會(huì)。但地產(chǎn)名人任志強(qiáng)等仍然表態(tài)，不看好保障房的建設(shè)，暫時(shí)不會(huì)投資。
潤(rùn)城項(xiàng)目經(jīng)理鄧超則表示，這主要視開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)而定。
昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐分析，保障房配建等政策應(yīng)該會(huì)執(zhí)行。當(dāng)然，只有開(kāi)發(fā)商讓一部分利，政府也適當(dāng)?shù)刈尷?，這類(lèi)事情才可能做得成。未來(lái)開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)將會(huì)是一個(gè)博弈過(guò)程。她介紹，部分一線(xiàn)城市的高檔樓盤(pán)也是有配建保障房的。但即使有保障房存在，并不妨礙樓盤(pán)把品質(zhì)做高，然后價(jià)格也相應(yīng)地上去，商品房定價(jià)完全是由開(kāi)發(fā)商自己決定的。但現(xiàn)在的情況是，即使是商品房，政府也出來(lái)控制價(jià)格。本來(lái)配建的保障房?jī)r(jià)格就低，利潤(rùn)不高，開(kāi)發(fā)商介入的積極性可能大打折扣。
不宜過(guò)度夸大保障房的作用
從保障房的匆忙上馬可見(jiàn)，它明顯被多方寄予了厚望?！氨Ｕ戏康妮o助作用有，但不能寄希望其解決樓市的根本問(wèn)題?！编嚦硎?，從開(kāi)發(fā)商的角度講，也不希望樓市太過(guò)火爆，市場(chǎng)泡沫太大不是好事情。但保障房對(duì)樓市的作用也不宜過(guò)度夸大。
林嵐也分析，保障房與商品房的客戶(hù)群是不一樣的，保障房針對(duì)的主要是低收入人群，而商品房主要是為了滿(mǎn)足那些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的需求人群。指望通過(guò)增加保障房供應(yīng)量，將商品房房?jī)r(jià)拉下來(lái)的可能性并不大。最可能出現(xiàn)的情況是，一部分可上可下的中產(chǎn)階級(jí)，由于保障房門(mén)檻降低，會(huì)從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到保障房市場(chǎng)。另外一點(diǎn)就是，保障房供應(yīng)量增大，市場(chǎng)的信心會(huì)有變化。
對(duì)于目前保障房市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些躁動(dòng)，林嵐提醒，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都有實(shí)力介入保障房開(kāi)發(fā)。保障房建設(shè)前期投入大，后期利潤(rùn)低。逐利是資本的重要屬性，開(kāi)發(fā)商也要追求利潤(rùn)，而保障房的開(kāi)發(fā)肯定是微利的。這是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和企業(yè)眼光的一種考驗(yàn)。 對(duì)于央企“被呼喚”積極參與保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)等動(dòng)向，某業(yè)內(nèi)人士持肯定態(tài)度，央企實(shí)力雄厚，覺(jué)悟也高于一般開(kāi)發(fā)商，肯定會(huì)支持的。從他們開(kāi)始試驗(yàn)，讓他們先做表率，可能會(huì)產(chǎn)生一定的市場(chǎng)號(hào)召力。
