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投資性需求加大 樓市“維穩(wěn)”面臨考驗

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2009-06-26  來源:中國混凝土網(wǎng)  作者:21CN
核心提示:投資性需求加大 樓市“維穩(wěn)”面臨考驗
      4、5月份,房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外,投資性需求加快進(jìn)入樓市,高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),資本加速進(jìn)入樓市,與對中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇抱有信心有關(guān),部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動所致。同時,部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場的情況,也助長了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國樓市面臨更多考驗。 

  樓市成交結(jié)構(gòu)生變:“投資性需求”比重加大 

  上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者,1、2月份,前來買房的幾乎全是自住者,關(guān)于投資者“連傳聞都沒有”;3、4月,開始接觸到個別買房投資客了;5月份以后,這樣的投資者明顯增多。5月中旬,有一位溫州富商找上門來,有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。 

  易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示,上海最新成交的商品房中,投資性需求已經(jīng)占到了15%到20%,其中,來自溫州的購買群體占到3%多一點,來自境外的投資占到1%,雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年,但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。 

  以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4、5月份也開始“松動”。全球最大的房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于上海盧灣區(qū)濟(jì)南路,共有現(xiàn)房20套,成交價為8萬元/平方米左右。世邦魏理仕中國區(qū)高級董事陳煒介紹,該公寓今年3月份售出1套,4月份增加到7套,5月上半個月已售出4套。 

  北京中原地產(chǎn)三級市場研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者,4月以來北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升,雖然6月還沒有過完,但可以肯定全月成交量超5月已成定局,咨詢者、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時,高端物業(yè)價格的上漲也十分明顯。與年初相比,原本均價在2萬元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4千到5千元不等。雖然目前投資性需求入市還沒有達(dá)到2007年的水平,但已經(jīng)明顯感覺到上升趨勢。 

  來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,4月,全國各地高端住宅銷量激增。比如,4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%,而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59:1。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為,高端住宅的熱銷,不僅與高端人群的改善需求有關(guān),也與他們的投資行為密不可分。 

  通脹預(yù)期驅(qū)動因素明顯 

  陳煒介紹,根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計,目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群,一是私營業(yè)主,二是各行各業(yè)的高管,他們對經(jīng)濟(jì)形勢都很敏感,眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”。此時,相對較好的國內(nèi)樓市可以成為一個避風(fēng)港。 

  靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示,來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經(jīng)比較明顯,大部分都是基于通脹避險的考慮。 

  中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示,很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖,一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹,“在全球貨幣供給速度加快的情況下,很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面,正是有了這樣的預(yù)期,也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。 

  楊紅旭表示,通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素,并且還在演變之中。同時,基于追漲的需求,短期投機(jī)也正在加速入市。 

  投資性需求過熱會影響樓市調(diào)整 

  投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。今年前4個月,北京樓市成交量創(chuàng)下三年以來新高。上海樓市前五個月商品房成交量同比增長26%。而今年5月,杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄,成交量高達(dá)10058套,而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過是6000多套。 

  上海房價在3月份還有明顯波動,進(jìn)入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào)。“小陽春”階段降價留出的些許空間,幾乎已被“填平”。同時,北京、深圳等一線城市的房價也不斷創(chuàng)出新高。 

  根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%,降幅比上月縮小0.5個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。 

  北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示,短時間內(nèi)的“降而復(fù)升”會影響樓市健康調(diào)整,而通脹預(yù)期驅(qū)動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑,市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險則會逐步累積。 
 
 
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