中國房地產(chǎn)走勢(shì)是一個(gè)熱門話題，同時(shí)也是一個(gè)十分敏感的話題。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長8.7%。這是在2008年全國商品房銷售面積同比下降達(dá)兩成的情形下出現(xiàn)的回升。因而數(shù)據(jù)實(shí)際上佐證了今年第一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象。然而，在房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的同時(shí)，我們也注意到，房地產(chǎn)投資增長速度明顯放慢。1~3月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，增幅雖然比1~2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期增速大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開發(fā)商購置土地的積極性甚低，同比下降40%，完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降11.3%和16.2%。70個(gè)城市房價(jià)的環(huán)比已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)，但房價(jià)的同比降幅仍在有所加大，3月新建商品房房價(jià)同比下降1.9%。房價(jià)上半年下滑的壓力還存在，交易量尚不穩(wěn)定，如何保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。
三個(gè)穩(wěn)字
今年政府工作報(bào)告中提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾方面問題，主題有三個(gè)“穩(wěn)”字，“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展”。在兩會(huì)之前人們都在議論和猜測(cè)十大振興行業(yè)有沒有房地產(chǎn)？結(jié)果房地產(chǎn)沒有列入，于是有的說好有的說不好，各種意見都有。房地產(chǎn)沒有進(jìn)入十大振興行業(yè)，是不是可以認(rèn)為房地產(chǎn)地位下降了，房地產(chǎn)就不是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)了呢？回答當(dāng)然是否定的。我們看政府工作報(bào)告，大約有2萬多字，描述中國房地產(chǎn)的大約就有540字，就其字?jǐn)?shù)而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了十大行業(yè)文字的總和。
為什么總理要提出穩(wěn)定、平穩(wěn)?？磭医y(tǒng)計(jì)局的第一季度數(shù)據(jù)顯示，好消息是全國房地產(chǎn)的銷售量開始出現(xiàn)恢復(fù)增長，北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市都是交易量猛增，而壞消息是房地產(chǎn)投資增長速度明顯放慢。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和涉及相關(guān)的五六十個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資增速的大幅度下降，必然拖累相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長，從而拖累整個(gè)GDP的增長，并對(duì)全國就業(yè)帶來巨大的負(fù)面作用。如果房地產(chǎn)不增長，甚至負(fù)增長，GDP要“保八”是非常困難的。房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)既從投資方面也從消費(fèi)方面體現(xiàn)，占比都不低，因此穩(wěn)定投資，促進(jìn)交易是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)層面對(duì)房地產(chǎn)的要求。2009年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無論投資、交易還是價(jià)格都要突出一個(gè)“穩(wěn)”字。
三個(gè)夢(mèng)想
北京奧運(yùn)會(huì)的口號(hào)是“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢(mèng)想”。這個(gè)夢(mèng)想是什么？當(dāng)然夢(mèng)想是美好的。全世界房地產(chǎn)行業(yè)也有美好的夢(mèng)想。我把它歸納成三個(gè)夢(mèng)：和諧居住、健康樓市、綠色建筑。這是國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三個(gè)目標(biāo)，當(dāng)然中國的房地產(chǎn)發(fā)展也正朝著三個(gè)目標(biāo)前進(jìn)。
第一個(gè)夢(mèng)想是和諧居住。聯(lián)合國提出要實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，中國共產(chǎn)黨十七大提出了“住有所居”的目標(biāo)要求，并正在通過住房市場(chǎng)化和住房保障相結(jié)合的途徑努力去實(shí)現(xiàn)。第二個(gè)夢(mèng)想是健康樓市，希望樓市保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展主要體現(xiàn)為樓市的供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房價(jià)基本平穩(wěn)，本世紀(jì)初的幾年中，我國樓市一直保持了健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而從2004年之后的幾年中，一些大城市房價(jià)波動(dòng)較大，出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快，不少城市出現(xiàn)了房價(jià)泡沫。國家先后出臺(tái)一系列調(diào)控政策，就是旨在控制房地產(chǎn)泡沫吹大和破裂，保持樓市健康運(yùn)轉(zhuǎn)，因?yàn)闃鞘薪】蹬c金融運(yùn)行健康密切相連，金融風(fēng)險(xiǎn)又是經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)。因此保樓市健康就是保國家經(jīng)濟(jì)安全。美國的次貸危機(jī)的案例，上世紀(jì)出現(xiàn)過的亞洲一些國家和地區(qū)，如日本、我國香港、我國臺(tái)灣房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的案例需要引起我們足夠的重視。第三個(gè)夢(mèng)想是綠色發(fā)展。未來房地產(chǎn)產(chǎn)品將更多地體現(xiàn)在節(jié)能、環(huán)保方面，房地產(chǎn)發(fā)展要求體現(xiàn)“資源節(jié)約、環(huán)境友好”，這不僅是政府努力的方向，也是開發(fā)商順應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的必然選擇。
三個(gè)夢(mèng)想中，第一是制度，第二是市場(chǎng)，第三是產(chǎn)品，應(yīng)該說房地產(chǎn)在這三方面都做出了很大的貢獻(xiàn)，人均住房面積大幅度增加，樓市保持旺盛局面，房屋也越蓋越好，但是我們?cè)诳焖侔l(fā)展過程當(dāng)中也出現(xiàn)了一些問題，第一，社會(huì)保障房投資不足，比例太低，出現(xiàn)“虛位”現(xiàn)象，全國600多個(gè)城市中有廉租房的不足200個(gè)城市。第二，房價(jià)上漲過快，有“虛火”，深圳等城市一度房價(jià)泡沫很大。第三是產(chǎn)品不注重隔熱保溫，有的“架子”很大，“免疫力”很低，有“虛胖”病。在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)住有所居、保障房充足，使市場(chǎng)健康發(fā)展，使我們的建筑成為綠色的產(chǎn)品，是我們的夢(mèng)想。
三項(xiàng)因素
當(dāng)前樓市應(yīng)該說已出現(xiàn)回暖的跡象，說全面回暖還為時(shí)過早。為什么三四月份交易量出現(xiàn)明顯上漲，我認(rèn)為主要有三項(xiàng)因素影響。
首先是政策效應(yīng)顯現(xiàn)。國家降低貸款利率、降低房地產(chǎn)稅收，加上各地出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，這些政策效應(yīng)對(duì)買房者來說得到不少實(shí)惠，因而，促進(jìn)買房效果明顯。其次是房地產(chǎn)開發(fā)商回調(diào)價(jià)格，北京、上海等大城市房價(jià)都有所下降，深圳等城市降價(jià)幅度較大，天津開發(fā)商說，他們的房價(jià)已經(jīng)回調(diào)了20％~30％。房地產(chǎn)開發(fā)商在不同的城市、不同的地段、不同的樓盤，根據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)的判斷，房價(jià)多少都有回調(diào)，這在很大程度上刺激了消費(fèi)者的需求。再次就是所謂的剛性需求，總價(jià)位比較低的商品房或者二手房的交易量領(lǐng)先上升，顯現(xiàn)了剛性的自住型需求。
為什么我們不能斷言說全面回暖？第一，國際金融危機(jī)還未見底，中國的經(jīng)濟(jì)還沒有完全復(fù)蘇。房地產(chǎn)雖然有回暖的跡象，但還在動(dòng)蕩。第二，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來看，真正的回暖應(yīng)該是各種需求都主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)，不僅要有剛性需求，還要有柔性需求，即改善性需求、投資性需求?，F(xiàn)在來看，除了剛性需求以外，改善性需求、投資性需求等很少入市，只有當(dāng)他們一起出來了才能稱為回暖。還有占據(jù)房地產(chǎn)總投資1/3的商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)仍處于低迷狀態(tài)，也是不能說樓市全面回暖的原因。信心暖、樓市暖，所以信心很重要。目前，我們的消費(fèi)信心指數(shù)和企業(yè)家預(yù)期指數(shù)都在上升，是好的消息。
我對(duì)今年的中國樓市，抱謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。同時(shí)認(rèn)為，政府對(duì)宏觀調(diào)控是反周期的，經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候開“空調(diào)”降溫，冷的時(shí)候開“暖氣”保暖。這個(gè)原理同樣適合于消費(fèi)者和開發(fā)商。對(duì)開發(fā)商來說，大家在熱火朝天搶地皮的時(shí)候千萬不要去搶，越搶越糟糕。反過來，現(xiàn)在土地市場(chǎng)低迷，倒是買地皮的好時(shí)候，地價(jià)比較低。但是，你資金鏈一定要好，有錢才敢拿。對(duì)消費(fèi)者來說，大家都在搶房的時(shí)候你千萬不要搶，那時(shí)要么就是價(jià)格高了，要么就是沒有選擇的余地?，F(xiàn)在房地產(chǎn)尚處在低潮，價(jià)格回落了，選擇余地較多，又能夠與開發(fā)商講價(jià)，該出手時(shí)，就可出手了。當(dāng)然，也要評(píng)估自身的支付能力。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長8.7%。這是在2008年全國商品房銷售面積同比下降達(dá)兩成的情形下出現(xiàn)的回升。因而數(shù)據(jù)實(shí)際上佐證了今年第一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象。然而，在房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的同時(shí)，我們也注意到，房地產(chǎn)投資增長速度明顯放慢。1~3月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，增幅雖然比1~2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期增速大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開發(fā)商購置土地的積極性甚低，同比下降40%，完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降11.3%和16.2%。70個(gè)城市房價(jià)的環(huán)比已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)，但房價(jià)的同比降幅仍在有所加大，3月新建商品房房價(jià)同比下降1.9%。房價(jià)上半年下滑的壓力還存在，交易量尚不穩(wěn)定，如何保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。
三個(gè)穩(wěn)字
今年政府工作報(bào)告中提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾方面問題，主題有三個(gè)“穩(wěn)”字，“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展”。在兩會(huì)之前人們都在議論和猜測(cè)十大振興行業(yè)有沒有房地產(chǎn)？結(jié)果房地產(chǎn)沒有列入，于是有的說好有的說不好，各種意見都有。房地產(chǎn)沒有進(jìn)入十大振興行業(yè)，是不是可以認(rèn)為房地產(chǎn)地位下降了，房地產(chǎn)就不是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)了呢？回答當(dāng)然是否定的。我們看政府工作報(bào)告，大約有2萬多字，描述中國房地產(chǎn)的大約就有540字，就其字?jǐn)?shù)而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了十大行業(yè)文字的總和。
為什么總理要提出穩(wěn)定、平穩(wěn)?？磭医y(tǒng)計(jì)局的第一季度數(shù)據(jù)顯示，好消息是全國房地產(chǎn)的銷售量開始出現(xiàn)恢復(fù)增長，北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市都是交易量猛增，而壞消息是房地產(chǎn)投資增長速度明顯放慢。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和涉及相關(guān)的五六十個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資增速的大幅度下降，必然拖累相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長，從而拖累整個(gè)GDP的增長，并對(duì)全國就業(yè)帶來巨大的負(fù)面作用。如果房地產(chǎn)不增長，甚至負(fù)增長，GDP要“保八”是非常困難的。房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)既從投資方面也從消費(fèi)方面體現(xiàn)，占比都不低，因此穩(wěn)定投資，促進(jìn)交易是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)層面對(duì)房地產(chǎn)的要求。2009年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無論投資、交易還是價(jià)格都要突出一個(gè)“穩(wěn)”字。
三個(gè)夢(mèng)想
北京奧運(yùn)會(huì)的口號(hào)是“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢(mèng)想”。這個(gè)夢(mèng)想是什么？當(dāng)然夢(mèng)想是美好的。全世界房地產(chǎn)行業(yè)也有美好的夢(mèng)想。我把它歸納成三個(gè)夢(mèng)：和諧居住、健康樓市、綠色建筑。這是國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三個(gè)目標(biāo)，當(dāng)然中國的房地產(chǎn)發(fā)展也正朝著三個(gè)目標(biāo)前進(jìn)。
第一個(gè)夢(mèng)想是和諧居住。聯(lián)合國提出要實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，中國共產(chǎn)黨十七大提出了“住有所居”的目標(biāo)要求，并正在通過住房市場(chǎng)化和住房保障相結(jié)合的途徑努力去實(shí)現(xiàn)。第二個(gè)夢(mèng)想是健康樓市，希望樓市保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展主要體現(xiàn)為樓市的供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房價(jià)基本平穩(wěn)，本世紀(jì)初的幾年中，我國樓市一直保持了健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而從2004年之后的幾年中，一些大城市房價(jià)波動(dòng)較大，出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快，不少城市出現(xiàn)了房價(jià)泡沫。國家先后出臺(tái)一系列調(diào)控政策，就是旨在控制房地產(chǎn)泡沫吹大和破裂，保持樓市健康運(yùn)轉(zhuǎn)，因?yàn)闃鞘薪】蹬c金融運(yùn)行健康密切相連，金融風(fēng)險(xiǎn)又是經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)。因此保樓市健康就是保國家經(jīng)濟(jì)安全。美國的次貸危機(jī)的案例，上世紀(jì)出現(xiàn)過的亞洲一些國家和地區(qū)，如日本、我國香港、我國臺(tái)灣房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)的案例需要引起我們足夠的重視。第三個(gè)夢(mèng)想是綠色發(fā)展。未來房地產(chǎn)產(chǎn)品將更多地體現(xiàn)在節(jié)能、環(huán)保方面，房地產(chǎn)發(fā)展要求體現(xiàn)“資源節(jié)約、環(huán)境友好”，這不僅是政府努力的方向，也是開發(fā)商順應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的必然選擇。
三個(gè)夢(mèng)想中，第一是制度，第二是市場(chǎng)，第三是產(chǎn)品，應(yīng)該說房地產(chǎn)在這三方面都做出了很大的貢獻(xiàn)，人均住房面積大幅度增加，樓市保持旺盛局面，房屋也越蓋越好，但是我們?cè)诳焖侔l(fā)展過程當(dāng)中也出現(xiàn)了一些問題，第一，社會(huì)保障房投資不足，比例太低，出現(xiàn)“虛位”現(xiàn)象，全國600多個(gè)城市中有廉租房的不足200個(gè)城市。第二，房價(jià)上漲過快，有“虛火”，深圳等城市一度房價(jià)泡沫很大。第三是產(chǎn)品不注重隔熱保溫，有的“架子”很大，“免疫力”很低，有“虛胖”病。在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)住有所居、保障房充足，使市場(chǎng)健康發(fā)展，使我們的建筑成為綠色的產(chǎn)品，是我們的夢(mèng)想。
三項(xiàng)因素
當(dāng)前樓市應(yīng)該說已出現(xiàn)回暖的跡象，說全面回暖還為時(shí)過早。為什么三四月份交易量出現(xiàn)明顯上漲，我認(rèn)為主要有三項(xiàng)因素影響。
首先是政策效應(yīng)顯現(xiàn)。國家降低貸款利率、降低房地產(chǎn)稅收，加上各地出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，這些政策效應(yīng)對(duì)買房者來說得到不少實(shí)惠，因而，促進(jìn)買房效果明顯。其次是房地產(chǎn)開發(fā)商回調(diào)價(jià)格，北京、上海等大城市房價(jià)都有所下降，深圳等城市降價(jià)幅度較大，天津開發(fā)商說，他們的房價(jià)已經(jīng)回調(diào)了20％~30％。房地產(chǎn)開發(fā)商在不同的城市、不同的地段、不同的樓盤，根據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)的判斷，房價(jià)多少都有回調(diào)，這在很大程度上刺激了消費(fèi)者的需求。再次就是所謂的剛性需求，總價(jià)位比較低的商品房或者二手房的交易量領(lǐng)先上升，顯現(xiàn)了剛性的自住型需求。
為什么我們不能斷言說全面回暖？第一，國際金融危機(jī)還未見底，中國的經(jīng)濟(jì)還沒有完全復(fù)蘇。房地產(chǎn)雖然有回暖的跡象，但還在動(dòng)蕩。第二，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來看，真正的回暖應(yīng)該是各種需求都主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)，不僅要有剛性需求，還要有柔性需求，即改善性需求、投資性需求?，F(xiàn)在來看，除了剛性需求以外，改善性需求、投資性需求等很少入市，只有當(dāng)他們一起出來了才能稱為回暖。還有占據(jù)房地產(chǎn)總投資1/3的商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)仍處于低迷狀態(tài)，也是不能說樓市全面回暖的原因。信心暖、樓市暖，所以信心很重要。目前，我們的消費(fèi)信心指數(shù)和企業(yè)家預(yù)期指數(shù)都在上升，是好的消息。
我對(duì)今年的中國樓市，抱謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。同時(shí)認(rèn)為，政府對(duì)宏觀調(diào)控是反周期的，經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候開“空調(diào)”降溫，冷的時(shí)候開“暖氣”保暖。這個(gè)原理同樣適合于消費(fèi)者和開發(fā)商。對(duì)開發(fā)商來說，大家在熱火朝天搶地皮的時(shí)候千萬不要去搶，越搶越糟糕。反過來，現(xiàn)在土地市場(chǎng)低迷，倒是買地皮的好時(shí)候，地價(jià)比較低。但是，你資金鏈一定要好，有錢才敢拿。對(duì)消費(fèi)者來說，大家都在搶房的時(shí)候你千萬不要搶，那時(shí)要么就是價(jià)格高了，要么就是沒有選擇的余地?，F(xiàn)在房地產(chǎn)尚處在低潮，價(jià)格回落了，選擇余地較多，又能夠與開發(fā)商講價(jià)，該出手時(shí)，就可出手了。當(dāng)然，也要評(píng)估自身的支付能力。
