市場影響 程度各異
周海兵：
目前房地產(chǎn)市場的低迷，對我們集團(tuán)的影響主要體現(xiàn)在四個方面。第一，自身房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩，部分開盤項目銷量下降，在建項目進(jìn)度放緩。第二，承接的外部房地產(chǎn)施工項目發(fā)生各種拖欠，形成不穩(wěn)定隱患。第三，房地產(chǎn)施工項目數(shù)量的減少，風(fēng)險增大，可能導(dǎo)致集團(tuán)承接房地產(chǎn)項目數(shù)量減少和比率降低。第四，將影響我們施工單位的業(yè)績，可能造成經(jīng)營業(yè)務(wù)量的下降。
孟慶福：
目前，政府著眼于改善居住環(huán)境，我們在城市改造中的住宅建設(shè)市場仍然保持相當(dāng)?shù)牧?。但我們現(xiàn)在也遇到業(yè)主主動要求放緩施工進(jìn)度；因為沒有資金而拖欠工程款結(jié)算，一部分項目停工的情況。
同時，金融危機(jī)導(dǎo)致建筑企業(yè)工程收款難度增加。盡管我們的情況還算是比較好的，但與往年同期相比，回收的難度也在增加，收款比例下降了10%到20%。
龍 革：
現(xiàn)在我們市場開拓難度加大，新接任務(wù)受到重大影響，部分項目暫停、緩建。截至9月底，已簽訂合同中15%左右的業(yè)務(wù)受到影響，其中上海以外的項目占到70%以上。另一方面，收款遇到一定困難。估計應(yīng)收未收的設(shè)計費用占全年收入的10%左右。
雖然金融危機(jī)對我們集團(tuán)造成了一定的影響，但是經(jīng)過分析，這些影響還是在可控的范圍內(nèi)。截至10月底，我們集團(tuán)完成的經(jīng)營收入同比增長7%左右，今年全年完成的經(jīng)營收入也能夠增長7%左右。
短期市場 預(yù)期艱難
梁志超：
房地產(chǎn)市場跌宕起伏。國內(nèi)房價從2007年5月暴漲到2008年下跌，從2008年初王石看到拐點，萬科降價風(fēng)潮波及全國，從9月到10月，整個中國樓市成交量急劇下降。在這樣情況下，中央出來救市。
“4萬億”投資、降息和房地產(chǎn)都有關(guān)系。溫家寶總理主持的國務(wù)院會議支持老百姓購房。中央出臺政策，下調(diào)首付比例和房貸利率。在我看來，中央政府希望今后整個房地產(chǎn)市場的格局是70%為保障性住房，30%是商品房。這個角度來看，我認(rèn)為2年之內(nèi)，房地產(chǎn)價格還會往下走。
龍 革：
我們分析認(rèn)為，目前金融危機(jī)的影響遠(yuǎn)未結(jié)束，還在發(fā)展中，最困難的時期在明年上半年。雖然國家進(jìn)行了“4萬億”的投資，但這些投資的渠道多樣，對不同行業(yè)的影響也不同。對房地產(chǎn)行業(yè)的影響雖然有一些積極作用，但是我們估計還是會造成一定的困難，所以如果不能采取積極的措施應(yīng)對，將會對我們產(chǎn)生一定的損失。
周海兵：
我個人認(rèn)為最危機(jī)的時候還沒有到，春節(jié)前后將是最危機(jī)的時候?，F(xiàn)在房地產(chǎn)商最大的壓力是房子賣不出去，無法回籠資金還貸和支付工程款。而施工企業(yè)目前更多考慮的不是房地產(chǎn)市場今后給我們帶來業(yè)務(wù)量的影響，而是現(xiàn)在怎么樣渡過這個最艱難的時期。
蘇向明：
從上海建工集團(tuán)來說，我們也關(guān)注到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的波動性，可能這個波動會有一個比較長的時期。
危中顯機(jī) 沉著應(yīng)對
蘇向明：
這樣的大環(huán)境下，企業(yè)首先還是要把握和發(fā)揮自己的優(yōu)勢，克服宏觀經(jīng)濟(jì)上的一些不確定因素，才能進(jìn)一步發(fā)展。
土地儲備和獲取土地的能力，品牌、戰(zhàn)略和組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性，資金流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。我們現(xiàn)在已擁有1400多畝的土地儲備，且是在早幾年取得的，這是我們最大的優(yōu)勢，是我們企業(yè)發(fā)展最強(qiáng)的后勁。到市場獲取土地資源方面，我們充分依托母公司上海建工集團(tuán)的大型國有企業(yè)的優(yōu)勢，抓住上海國資委提出大企業(yè)要有自己主營業(yè)務(wù)的機(jī)會，與上海百聯(lián)、交運(yùn)等大集團(tuán)合作聯(lián)手，增加獲取土地的渠道。
龍 革：
我們把“危機(jī)”理解為“危險”+“機(jī)遇”。危機(jī)為我們提供更多選擇機(jī)會的同時，我們自身必須加強(qiáng)工作方向、策略的研究與探討，以帶來更多機(jī)遇。
在市場開拓方面，我們加強(qiáng)經(jīng)營團(tuán)隊建設(shè)。開拓難度加大，恰可以鍛煉經(jīng)營團(tuán)隊的業(yè)務(wù)能力。擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍方面，可以往比過去更廣的服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展。在推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面，我們考慮通過投資帶動一部分相關(guān)業(yè)務(wù)，同時還為EPC項目的發(fā)展提供機(jī)遇。另外也為我們企業(yè)收購、兼并、重組提供了機(jī)遇。
近期房產(chǎn)新政推出后，我們更關(guān)注如何提供更好的產(chǎn)品給顧客。我相信不管在什么情況下，只要有需求，需求對產(chǎn)品的選擇就是很重要的。比如說，盡管新政有許多指標(biāo)規(guī)定，但好的設(shè)計一樣能設(shè)計出好作品，關(guān)鍵看設(shè)計水平。在這樣一個困難時期，設(shè)計和施工單位都有責(zé)任對產(chǎn)品細(xì)心做研究。好的設(shè)計產(chǎn)品往往是設(shè)計企業(yè)對于房產(chǎn)商最好的支持，很可能就能把一個樓盤搞活甚至把市場搞活。現(xiàn)在的顧客有剛性需求，但只是在觀望，這種需求可能在某個極點上強(qiáng)烈爆發(fā)，那時候一定會有一批開發(fā)商活得很好，但同時也會倒下一大批開發(fā)商。
孟慶福：
我們始終關(guān)注建筑總量這個問題。如果建筑總量減少，投資規(guī)模壓縮，那么建筑行業(yè)的競爭肯定更加激烈。
激烈競爭肯定會加大項目風(fēng)險。作為建筑施工企業(yè)，要依靠實力選項目，注意規(guī)避風(fēng)險。我們過去就非常注重房產(chǎn)商的信譽(yù)度，有選擇地承接項目，閉口合同、墊資、利潤低的都不做。我們選在一些資金有保障的項目，比如政府的一些項目。
安居工程 前景看好
梁志超：
保障型安居工程我國是1993年提出的，1998年取消。2008年再次提出安居房，強(qiáng)調(diào)了保障性住房和棚戶區(qū)的改造，如果9000億元的保障型安居工程實施的話，將有很多人受益。
從2008年8月份，國家統(tǒng)計局70個城市的數(shù)據(jù)看到，有三個城市出現(xiàn)了房價絕對值的下降，上海的房價同比去年下降了0.3%。從價格下降到房價急劇下降，我認(rèn)為這是一個質(zhì)的變化。房地產(chǎn)需要調(diào)整的周期，這個周期肯定是1到2年。這次9000億的保障性安居房，政府雙管齊下，這對現(xiàn)有的樓盤來說可能是一種壓力，通過市場購買商品房的需求會越來越少了，因為大部分需求將通過安居房釋放掉。
但是保障性安居房項目有一個限制，就是3%的利潤率，和房地產(chǎn)商此前從事的商品房開發(fā)可能有很大不同。
蘇向明：
在目前經(jīng)濟(jì)和市場形勢下規(guī)避風(fēng)險，做好保障性住房項目，一方面是為社會分擔(dān)責(zé)任，另一方面能為企業(yè)的發(fā)展提供后勁。
保障性住房是政府提出的切實的工程，我們有愿望，有實力，也有需求積極參與并實施好。一方面是為社會分擔(dān)責(zé)任，一方面為企業(yè)的發(fā)展提供后勁，也是目前經(jīng)濟(jì)和市場形勢下規(guī)避風(fēng)險很好的方式。
參與保障性住房從企業(yè)發(fā)展來說很必要。我們的員工有140多名，從開發(fā)規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)來說，我們完全有實力也有能力來分出一部分的人力參與保障性住房。
同時，作為上海建工集團(tuán)所屬的房產(chǎn)企業(yè)，我們既可以通過保障性住房工程帶給集團(tuán)施工任務(wù)，又可以從施工企業(yè)當(dāng)中獲得開發(fā)的規(guī)模，來保證整個集團(tuán)的生產(chǎn)規(guī)模能夠順利進(jìn)行。尤其在目前比較復(fù)雜的形勢下，3%的利潤也很可觀，因為它是以房產(chǎn)銷售額來算的。
但保障性住房和商品房之間可能會存有矛盾，因為前者售價比較低，估計同一地段的保障性住房價格是商品房的80%左右。保障性住房對購房人和房型都有規(guī)定，我們會根據(jù)保障性住房和改善性住房的不同購買群體及其特征，來提高我們設(shè)計開發(fā)的水平，滿足不同層次的需求，我們應(yīng)該會抓住其中的一些機(jī)遇。
孟慶福：
我覺得項目有2%的利潤就非常高興了。如果保障性住房有項目，我們肯定要做。只有1%的利潤我們都不會放棄，因為這種業(yè)務(wù)的工程款回收肯定不困難。建筑行業(yè)最怕的是遭遇工程款回收困難。
龍 革：
對于保障性住房，根據(jù)我們自己生產(chǎn)經(jīng)營多年的情況來看，我認(rèn)為中長期方面還是有信心的。社會各個層面對住房的剛性需求依然存在。大學(xué)畢業(yè)生全國每年就有幾百萬，他們中的大部分留在城市里，是對住房有剛性需求群的重要組成部分。
面臨目前的形勢，設(shè)計單位短期之內(nèi)會對一些房產(chǎn)開發(fā)項目持比較觀望的態(tài)度。但是這樣一段特殊的時機(jī)可以使我們提高服務(wù)水平和工作質(zhì)量。比如我們可以運(yùn)用這段時間提高設(shè)計水平，加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)商間的互動，又比如說前期咨詢、市場定位、新技術(shù)的運(yùn)用等方面，我們反而可以更充分地來討論和研究定位。
結(jié)束語：
往往在變化非常大的時期、比較復(fù)雜的時期和轉(zhuǎn)折時期，就會迸發(fā)許多話題。企業(yè)家的思路、觀念和精神狀態(tài)往往能在關(guān)鍵時刻或重要時期起到關(guān)鍵作用。本場研討可以體會到，中國建筑業(yè)再次被推上了經(jīng)濟(jì)的前沿陣地。研究金融危機(jī)下行業(yè)新的增長點，我們共同來思考政府大手筆、投資熱潮中的自身定位，可能是工程建筑企業(yè)搶占先機(jī)的序曲。
周海兵：
目前房地產(chǎn)市場的低迷，對我們集團(tuán)的影響主要體現(xiàn)在四個方面。第一，自身房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩，部分開盤項目銷量下降，在建項目進(jìn)度放緩。第二，承接的外部房地產(chǎn)施工項目發(fā)生各種拖欠，形成不穩(wěn)定隱患。第三，房地產(chǎn)施工項目數(shù)量的減少，風(fēng)險增大，可能導(dǎo)致集團(tuán)承接房地產(chǎn)項目數(shù)量減少和比率降低。第四，將影響我們施工單位的業(yè)績，可能造成經(jīng)營業(yè)務(wù)量的下降。
孟慶福：
目前，政府著眼于改善居住環(huán)境，我們在城市改造中的住宅建設(shè)市場仍然保持相當(dāng)?shù)牧?。但我們現(xiàn)在也遇到業(yè)主主動要求放緩施工進(jìn)度；因為沒有資金而拖欠工程款結(jié)算，一部分項目停工的情況。
同時，金融危機(jī)導(dǎo)致建筑企業(yè)工程收款難度增加。盡管我們的情況還算是比較好的，但與往年同期相比，回收的難度也在增加，收款比例下降了10%到20%。
龍 革：
現(xiàn)在我們市場開拓難度加大，新接任務(wù)受到重大影響，部分項目暫停、緩建。截至9月底，已簽訂合同中15%左右的業(yè)務(wù)受到影響，其中上海以外的項目占到70%以上。另一方面，收款遇到一定困難。估計應(yīng)收未收的設(shè)計費用占全年收入的10%左右。
雖然金融危機(jī)對我們集團(tuán)造成了一定的影響，但是經(jīng)過分析，這些影響還是在可控的范圍內(nèi)。截至10月底，我們集團(tuán)完成的經(jīng)營收入同比增長7%左右，今年全年完成的經(jīng)營收入也能夠增長7%左右。
短期市場 預(yù)期艱難
梁志超：
房地產(chǎn)市場跌宕起伏。國內(nèi)房價從2007年5月暴漲到2008年下跌，從2008年初王石看到拐點，萬科降價風(fēng)潮波及全國，從9月到10月，整個中國樓市成交量急劇下降。在這樣情況下，中央出來救市。
“4萬億”投資、降息和房地產(chǎn)都有關(guān)系。溫家寶總理主持的國務(wù)院會議支持老百姓購房。中央出臺政策，下調(diào)首付比例和房貸利率。在我看來，中央政府希望今后整個房地產(chǎn)市場的格局是70%為保障性住房，30%是商品房。這個角度來看，我認(rèn)為2年之內(nèi)，房地產(chǎn)價格還會往下走。
龍 革：
我們分析認(rèn)為，目前金融危機(jī)的影響遠(yuǎn)未結(jié)束，還在發(fā)展中，最困難的時期在明年上半年。雖然國家進(jìn)行了“4萬億”的投資，但這些投資的渠道多樣，對不同行業(yè)的影響也不同。對房地產(chǎn)行業(yè)的影響雖然有一些積極作用，但是我們估計還是會造成一定的困難，所以如果不能采取積極的措施應(yīng)對，將會對我們產(chǎn)生一定的損失。
周海兵：
我個人認(rèn)為最危機(jī)的時候還沒有到，春節(jié)前后將是最危機(jī)的時候?，F(xiàn)在房地產(chǎn)商最大的壓力是房子賣不出去，無法回籠資金還貸和支付工程款。而施工企業(yè)目前更多考慮的不是房地產(chǎn)市場今后給我們帶來業(yè)務(wù)量的影響，而是現(xiàn)在怎么樣渡過這個最艱難的時期。
蘇向明：
從上海建工集團(tuán)來說，我們也關(guān)注到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的波動性，可能這個波動會有一個比較長的時期。
危中顯機(jī) 沉著應(yīng)對
蘇向明：
這樣的大環(huán)境下，企業(yè)首先還是要把握和發(fā)揮自己的優(yōu)勢，克服宏觀經(jīng)濟(jì)上的一些不確定因素，才能進(jìn)一步發(fā)展。
土地儲備和獲取土地的能力，品牌、戰(zhàn)略和組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性，資金流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。我們現(xiàn)在已擁有1400多畝的土地儲備，且是在早幾年取得的，這是我們最大的優(yōu)勢，是我們企業(yè)發(fā)展最強(qiáng)的后勁。到市場獲取土地資源方面，我們充分依托母公司上海建工集團(tuán)的大型國有企業(yè)的優(yōu)勢，抓住上海國資委提出大企業(yè)要有自己主營業(yè)務(wù)的機(jī)會，與上海百聯(lián)、交運(yùn)等大集團(tuán)合作聯(lián)手，增加獲取土地的渠道。
龍 革：
我們把“危機(jī)”理解為“危險”+“機(jī)遇”。危機(jī)為我們提供更多選擇機(jī)會的同時，我們自身必須加強(qiáng)工作方向、策略的研究與探討，以帶來更多機(jī)遇。
在市場開拓方面，我們加強(qiáng)經(jīng)營團(tuán)隊建設(shè)。開拓難度加大，恰可以鍛煉經(jīng)營團(tuán)隊的業(yè)務(wù)能力。擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍方面，可以往比過去更廣的服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展。在推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面，我們考慮通過投資帶動一部分相關(guān)業(yè)務(wù)，同時還為EPC項目的發(fā)展提供機(jī)遇。另外也為我們企業(yè)收購、兼并、重組提供了機(jī)遇。
近期房產(chǎn)新政推出后，我們更關(guān)注如何提供更好的產(chǎn)品給顧客。我相信不管在什么情況下，只要有需求，需求對產(chǎn)品的選擇就是很重要的。比如說，盡管新政有許多指標(biāo)規(guī)定，但好的設(shè)計一樣能設(shè)計出好作品，關(guān)鍵看設(shè)計水平。在這樣一個困難時期，設(shè)計和施工單位都有責(zé)任對產(chǎn)品細(xì)心做研究。好的設(shè)計產(chǎn)品往往是設(shè)計企業(yè)對于房產(chǎn)商最好的支持，很可能就能把一個樓盤搞活甚至把市場搞活。現(xiàn)在的顧客有剛性需求，但只是在觀望，這種需求可能在某個極點上強(qiáng)烈爆發(fā)，那時候一定會有一批開發(fā)商活得很好，但同時也會倒下一大批開發(fā)商。
孟慶福：
我們始終關(guān)注建筑總量這個問題。如果建筑總量減少，投資規(guī)模壓縮，那么建筑行業(yè)的競爭肯定更加激烈。
激烈競爭肯定會加大項目風(fēng)險。作為建筑施工企業(yè)，要依靠實力選項目，注意規(guī)避風(fēng)險。我們過去就非常注重房產(chǎn)商的信譽(yù)度，有選擇地承接項目，閉口合同、墊資、利潤低的都不做。我們選在一些資金有保障的項目，比如政府的一些項目。
安居工程 前景看好
梁志超：
保障型安居工程我國是1993年提出的，1998年取消。2008年再次提出安居房，強(qiáng)調(diào)了保障性住房和棚戶區(qū)的改造，如果9000億元的保障型安居工程實施的話，將有很多人受益。
從2008年8月份，國家統(tǒng)計局70個城市的數(shù)據(jù)看到，有三個城市出現(xiàn)了房價絕對值的下降，上海的房價同比去年下降了0.3%。從價格下降到房價急劇下降，我認(rèn)為這是一個質(zhì)的變化。房地產(chǎn)需要調(diào)整的周期，這個周期肯定是1到2年。這次9000億的保障性安居房，政府雙管齊下，這對現(xiàn)有的樓盤來說可能是一種壓力，通過市場購買商品房的需求會越來越少了，因為大部分需求將通過安居房釋放掉。
但是保障性安居房項目有一個限制，就是3%的利潤率，和房地產(chǎn)商此前從事的商品房開發(fā)可能有很大不同。
蘇向明：
在目前經(jīng)濟(jì)和市場形勢下規(guī)避風(fēng)險，做好保障性住房項目，一方面是為社會分擔(dān)責(zé)任，另一方面能為企業(yè)的發(fā)展提供后勁。
保障性住房是政府提出的切實的工程，我們有愿望，有實力，也有需求積極參與并實施好。一方面是為社會分擔(dān)責(zé)任，一方面為企業(yè)的發(fā)展提供后勁，也是目前經(jīng)濟(jì)和市場形勢下規(guī)避風(fēng)險很好的方式。
參與保障性住房從企業(yè)發(fā)展來說很必要。我們的員工有140多名，從開發(fā)規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)來說，我們完全有實力也有能力來分出一部分的人力參與保障性住房。
同時，作為上海建工集團(tuán)所屬的房產(chǎn)企業(yè)，我們既可以通過保障性住房工程帶給集團(tuán)施工任務(wù)，又可以從施工企業(yè)當(dāng)中獲得開發(fā)的規(guī)模，來保證整個集團(tuán)的生產(chǎn)規(guī)模能夠順利進(jìn)行。尤其在目前比較復(fù)雜的形勢下，3%的利潤也很可觀，因為它是以房產(chǎn)銷售額來算的。
但保障性住房和商品房之間可能會存有矛盾，因為前者售價比較低，估計同一地段的保障性住房價格是商品房的80%左右。保障性住房對購房人和房型都有規(guī)定，我們會根據(jù)保障性住房和改善性住房的不同購買群體及其特征，來提高我們設(shè)計開發(fā)的水平，滿足不同層次的需求，我們應(yīng)該會抓住其中的一些機(jī)遇。
孟慶福：
我覺得項目有2%的利潤就非常高興了。如果保障性住房有項目，我們肯定要做。只有1%的利潤我們都不會放棄，因為這種業(yè)務(wù)的工程款回收肯定不困難。建筑行業(yè)最怕的是遭遇工程款回收困難。
龍 革：
對于保障性住房，根據(jù)我們自己生產(chǎn)經(jīng)營多年的情況來看，我認(rèn)為中長期方面還是有信心的。社會各個層面對住房的剛性需求依然存在。大學(xué)畢業(yè)生全國每年就有幾百萬，他們中的大部分留在城市里，是對住房有剛性需求群的重要組成部分。
面臨目前的形勢，設(shè)計單位短期之內(nèi)會對一些房產(chǎn)開發(fā)項目持比較觀望的態(tài)度。但是這樣一段特殊的時機(jī)可以使我們提高服務(wù)水平和工作質(zhì)量。比如我們可以運(yùn)用這段時間提高設(shè)計水平，加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)商間的互動，又比如說前期咨詢、市場定位、新技術(shù)的運(yùn)用等方面，我們反而可以更充分地來討論和研究定位。
結(jié)束語：
往往在變化非常大的時期、比較復(fù)雜的時期和轉(zhuǎn)折時期，就會迸發(fā)許多話題。企業(yè)家的思路、觀念和精神狀態(tài)往往能在關(guān)鍵時刻或重要時期起到關(guān)鍵作用。本場研討可以體會到，中國建筑業(yè)再次被推上了經(jīng)濟(jì)的前沿陣地。研究金融危機(jī)下行業(yè)新的增長點，我們共同來思考政府大手筆、投資熱潮中的自身定位，可能是工程建筑企業(yè)搶占先機(jī)的序曲。
