北京城建是市國資委下屬房企，擁有京內(nèi)豐富土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目利潤(rùn)豐厚；公司背靠集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資源，在北京土改和推進(jìn)國企改革的大背景下，公司有望加快獲益進(jìn)程；公司通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目合作、以及集團(tuán)自有用地轉(zhuǎn)性等多種渠道，在北京激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奠定了無可比擬的優(yōu)勢(shì)，是其保持規(guī)模和業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)；此外，再融資計(jì)劃的推出也能增加管理層積極性并推動(dòng)業(yè)績(jī)釋放，同時(shí)也能為拿地?cái)U(kuò)張?zhí)峁┏渥阗Y金。我們預(yù)計(jì)2013-15年公司每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，首次評(píng)級(jí)買入。
支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
北京國資背景房企之一，終將獲益于集團(tuán)的豐富資源。公司主打地產(chǎn)為主、投資為輔的經(jīng)營(yíng)模式；大股東城建集團(tuán)擁有公司50.41%股份，擁有豐富京內(nèi)資源，包括:(1)托管的超47萬平米未結(jié)地產(chǎn)項(xiàng)目；(2)超139萬平米的企業(yè)自有用地；(3)超100萬平米的商業(yè)地產(chǎn)資源。在國企改革推進(jìn)和北京鼓勵(lì)自有用地轉(zhuǎn)性的政策下，公司將持續(xù)從中獲益。
預(yù)計(jì)14年銷售額將120億元，同比增長(zhǎng)超40%。14年公司可售貨值將超150億元，如公司抓緊利用銷售窗口期，預(yù)計(jì)14年銷售可達(dá)120億元，同比增41%。城建集團(tuán)提出2020年集團(tuán)銷售超1，000億元的目標(biāo)，估算對(duì)未來7年公司銷售復(fù)合增長(zhǎng)率要求達(dá)到40%左右，這對(duì)于公司既是壓力也是動(dòng)力。
增發(fā)提高業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力，多項(xiàng)資源保證業(yè)績(jī)釋放能力。展望14年，公司增發(fā)計(jì)劃將加強(qiáng)公司釋放業(yè)績(jī)意愿；目前公司京內(nèi)商品房未售貨值近420億元，平均凈利率23%，凈利潤(rùn)達(dá)96億元，對(duì)應(yīng)每股收益10.8元。此外，公司其他利潤(rùn)來源豐厚:如一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目未確認(rèn)收益、京外項(xiàng)目結(jié)算、股權(quán)投資收益等等。
拿地重心仍在北京，多渠道保證獲得潛在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公司后續(xù)將繼續(xù)加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)招拍掛、京外項(xiàng)目合作、以及參與集團(tuán)自有用地轉(zhuǎn)性等多種渠道；未來1-2年內(nèi)，預(yù)計(jì)動(dòng)感花園、望壇和平各莊項(xiàng)目有望新增超155萬平米土儲(chǔ)，進(jìn)一步擴(kuò)張京內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源，且能保證高于二級(jí)市場(chǎng)的毛利率水平。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，再融資若成功將為規(guī)模擴(kuò)張補(bǔ)充資金。公司三季末凈負(fù)債率40%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)?。话垂揪﹥?nèi)較為明確的拿地計(jì)劃計(jì)，資金需求超100億元；再融資如順利完成可成為公司擴(kuò)張后盾。作為再融資開閘后盾首批送審企業(yè)，進(jìn)展預(yù)計(jì)較快。
評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊幅度超預(yù)期；公司銷售受北京市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。
估值
公司京內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，資源質(zhì)量?jī)?yōu)異，股權(quán)投資亦保持了良好回報(bào)，但此前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為平穩(wěn)缺少驚喜，在增發(fā)計(jì)劃的推動(dòng)下，公司業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力大增，我們預(yù)計(jì)2013-15年的每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，我們將目標(biāo)價(jià)定為13.67元，相當(dāng)于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年凈資產(chǎn)值折價(jià)，首次評(píng)級(jí)為買入。
支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)
北京國資背景房企之一，終將獲益于集團(tuán)的豐富資源。公司主打地產(chǎn)為主、投資為輔的經(jīng)營(yíng)模式；大股東城建集團(tuán)擁有公司50.41%股份，擁有豐富京內(nèi)資源，包括:(1)托管的超47萬平米未結(jié)地產(chǎn)項(xiàng)目；(2)超139萬平米的企業(yè)自有用地；(3)超100萬平米的商業(yè)地產(chǎn)資源。在國企改革推進(jìn)和北京鼓勵(lì)自有用地轉(zhuǎn)性的政策下，公司將持續(xù)從中獲益。
預(yù)計(jì)14年銷售額將120億元，同比增長(zhǎng)超40%。14年公司可售貨值將超150億元，如公司抓緊利用銷售窗口期，預(yù)計(jì)14年銷售可達(dá)120億元，同比增41%。城建集團(tuán)提出2020年集團(tuán)銷售超1，000億元的目標(biāo)，估算對(duì)未來7年公司銷售復(fù)合增長(zhǎng)率要求達(dá)到40%左右，這對(duì)于公司既是壓力也是動(dòng)力。
增發(fā)提高業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力，多項(xiàng)資源保證業(yè)績(jī)釋放能力。展望14年，公司增發(fā)計(jì)劃將加強(qiáng)公司釋放業(yè)績(jī)意愿；目前公司京內(nèi)商品房未售貨值近420億元，平均凈利率23%，凈利潤(rùn)達(dá)96億元，對(duì)應(yīng)每股收益10.8元。此外，公司其他利潤(rùn)來源豐厚:如一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目未確認(rèn)收益、京外項(xiàng)目結(jié)算、股權(quán)投資收益等等。
拿地重心仍在北京，多渠道保證獲得潛在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公司后續(xù)將繼續(xù)加大拿地力度，重心仍在北京，采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)招拍掛、京外項(xiàng)目合作、以及參與集團(tuán)自有用地轉(zhuǎn)性等多種渠道；未來1-2年內(nèi)，預(yù)計(jì)動(dòng)感花園、望壇和平各莊項(xiàng)目有望新增超155萬平米土儲(chǔ)，進(jìn)一步擴(kuò)張京內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源，且能保證高于二級(jí)市場(chǎng)的毛利率水平。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，再融資若成功將為規(guī)模擴(kuò)張補(bǔ)充資金。公司三季末凈負(fù)債率40%，財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)?。话垂揪﹥?nèi)較為明確的拿地計(jì)劃計(jì)，資金需求超100億元；再融資如順利完成可成為公司擴(kuò)張后盾。作為再融資開閘后盾首批送審企業(yè)，進(jìn)展預(yù)計(jì)較快。
評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊幅度超預(yù)期；公司銷售受北京市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。
估值
公司京內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，資源質(zhì)量?jī)?yōu)異，股權(quán)投資亦保持了良好回報(bào)，但此前業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為平穩(wěn)缺少驚喜，在增發(fā)計(jì)劃的推動(dòng)下，公司業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力大增，我們預(yù)計(jì)2013-15年的每股收益分別為1.46、2.35和2.85元，我們將目標(biāo)價(jià)定為13.67元，相當(dāng)于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年凈資產(chǎn)值折價(jià)，首次評(píng)級(jí)為買入。
