凈利潤下滑成為房企2022年業(yè)績主流。
截至3月8日，73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績快報，其中43家企業(yè)預(yù)虧，占比近六成，預(yù)虧最高的超過200億元，而按照預(yù)告虧損利潤下限計算，總虧損額將超過1700億元。
另外34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中，也有17家預(yù)告2022年歸屬股東凈利潤虧損，預(yù)告虧損占比50%，其中包括華僑城、首開股份、美好置業(yè)、北辰實業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、格力地產(chǎn)等知名房企。
民營房企虧損占比更高，39家民營企業(yè)中有25家預(yù)告去年歸屬股東凈利潤虧損，占比超過64%。
在民營房企普遍面臨虧損的市場環(huán)境下，即便是規(guī)模最大的碧桂園（02007.HK）也未能幸免。
3月13日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2022年12月31日止年度可能錄得剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預(yù)期股東應(yīng)占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。
2021年，碧桂園實現(xiàn)歸母凈利潤約268億元。
在公告中，碧桂園將歸母凈利潤虧損歸因于三個方面：毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、匯兌損失。
為了顯示自身現(xiàn)金流相對安全，碧桂園董事會特地指出，影響碧桂園盈利的影響多位非現(xiàn)金性質(zhì)。所謂“非現(xiàn)金性質(zhì)”則主要指計提資產(chǎn)減值和匯兌損失，屬于“浮虧”，暫時不會直接對現(xiàn)金流帶來影響。
碧桂園總裁莫斌曾在去年初表示：“在房地產(chǎn)行業(yè)市場上行的時候，我們以銷售額作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；在市場平穩(wěn)的過程中，我們以現(xiàn)金流的回款作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)市場下行的時候，我們是以可動用資金作為內(nèi)部考核的目標(biāo)。”
以守住資金安全為底線，去年碧桂園在拿地上十分謹(jǐn)慎。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年碧桂園權(quán)益拿地金額僅有61億元，排名第66位。
毛利率下滑是多數(shù)房企凈利潤下滑的重要原因。億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和凈利潤率進(jìn)入下滑通道，2021年毛利潤率、凈利潤率均值為21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。
碧桂園表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，其2022年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。
同情況也發(fā)生在2021年。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園實現(xiàn)毛利率約17.74%，而2020年同期約為21.8%。在此背景下，2021年碧桂園歸母凈利潤下滑約23%。
2021年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財務(wù)官對毛利率下滑的原因做出了解釋，一方面是2017年、2018年的高價地進(jìn)入交付期，另一方面是2021年下半年銷售環(huán)境惡劣，“以價換量”甩貨嚴(yán)重，銷售比預(yù)期要差。
眾所周知，2022年銷售市場的情況較2021年下半年并未有明顯好轉(zhuǎn)，各大房企銷售下滑嚴(yán)重，“以價換量”成為常態(tài)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，碧桂園約實現(xiàn)全口徑銷售額4643億元，同比下降約39%，降幅略好于百強(qiáng)房企約41.6%的平均降幅，雖然仍維持住了銷售規(guī)模第一的位置，但位居第二的保利發(fā)展已僅比其少不到100億元的銷售額。
為了維持住一定的規(guī)模水平，碧桂園勢必是要犧牲一部分利潤的。
與2021年不同，碧桂園2022年的歸母核心凈利潤與歸母凈利潤數(shù)值差異較為明顯，這部分則受公允價值變動、匯兌凈損益等影響。
公允價值的變動則體現(xiàn)為計提資產(chǎn)減值，主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若預(yù)計可變現(xiàn)凈值低于總成本，代表未來該項目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會預(yù)見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。
碧桂園表示，面對市場變化的不確定性，其在2022年對存貨進(jìn)行了較大額的減值計提。
不過值得一提的是，由于資產(chǎn)減值判斷的主觀隨意性較大，驗證減值計提合理性難度也較大，因此，上市公司利用減值計提操縱利潤情況也經(jīng)常出現(xiàn)。有些房企可能過度進(jìn)行減值計提，例如當(dāng)年業(yè)績已經(jīng)虧損，干脆一次虧個夠，通過大幅計提資產(chǎn)減值來個“洗大澡”。
克而瑞研究中心指出，整體來看，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場下行壓力下，驅(qū)動了更多房企計提資產(chǎn)減值。
2021年房企計提資產(chǎn)減值的情況就非常突出，成為部分企業(yè)虧損的主因，包括2021年虧損金額最多的富力地產(chǎn)。富力地產(chǎn)2021年計提資產(chǎn)減值達(dá)150億元，最終歸母凈利潤虧損164.7億元。
2022年計提資產(chǎn)減值也成為不少房企虧損的主要原因。2022年藍(lán)光發(fā)展預(yù)計虧損金額從2021年的138.3億元擴(kuò)大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準(zhǔn)備。
此外，從2021年盈利約38億元，轉(zhuǎn)為預(yù)計在2022年虧損最高超百億的華僑城也是因為受到了計提資產(chǎn)減值的沖擊，其表示，考慮部分城市新房銷售價格進(jìn)入下行通道，出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準(zhǔn)備同比增加，2021年這一數(shù)值約為21億元。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，58家業(yè)績預(yù)虧或盈利減少的房企中有56%因為行業(yè)低迷而對其資產(chǎn)進(jìn)行了減值準(zhǔn)備。
克而瑞研究院指出，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場恢復(fù)情況較好，房企可能減少甚至不用計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
在民營房企中，碧桂園是融資渠道相對通暢的，接下來如何進(jìn)一步打通融資渠道、增加市場信心等，這些都是碧桂園為修復(fù)業(yè)績基本面所需要努力的。
此外，碧桂園是公認(rèn)的“三四線開發(fā)之王”， 而隨著中國城鎮(zhèn)化速度減慢，三四線城市銷售顯現(xiàn)疲態(tài)，一二線城市更具韌性，能夠更好地抵抗風(fēng)險。
在2月份碧桂園召開的2023年年度工作會議上，已經(jīng)透露出今年會重啟拿地，投資方向上將聚焦市場恢復(fù)更好的一二線城市，這意味著碧桂園在行業(yè)新形勢下的投資策略也會有所調(diào)整。
如何解決三四線城市銷售占比過高的問題，這是楊惠研如今接棒后所面臨的挑戰(zhàn)。
