最新調(diào)整過(guò)的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)進(jìn)入其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國(guó)立法規(guī)劃。房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃,正式落地只是早晚問(wèn)題，預(yù)計(jì)最快將在2017年通過(guò)。不過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記全面完成之前，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)難落地。此前有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)稅征收，人均60平方米內(nèi)免征。長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅有望增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這將大大抑制投資投機(jī)行為，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性和穩(wěn)健發(fā)展。
營(yíng)改增+房產(chǎn)稅一方面鼓勵(lì)企業(yè)或企業(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，這樣的稅收機(jī)制成為未來(lái)樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來(lái)的市場(chǎng)也將顯得更加撲朔迷離。
為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，"兩會(huì)"期間李克強(qiáng)總理提出，今年將采取三項(xiàng)舉措，其中一條是全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣。
一時(shí)間，房地產(chǎn)營(yíng)改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題，那么，營(yíng)改增對(duì)樓市有什么影響？
房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，同時(shí)，營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。具體來(lái)講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：
1、房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了"緩沖期"；
2、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫(kù)存；
3、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合；
4、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等）繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。
總的看來(lái)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，對(duì)于投資者（企業(yè)或企業(yè)主）來(lái)講，將因此而獲益，但營(yíng)改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅（暫時(shí)稱為房產(chǎn)稅）來(lái)講，后續(xù)仍然有擴(kuò)圍或深化改革后擴(kuò)圍的可能性。
從房產(chǎn)稅自身來(lái)講，其實(shí)是對(duì)于購(gòu)房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過(guò)差別化稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)；房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。
盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯，市場(chǎng)傳言也有可能被叫停的可能性，但這并不是房地產(chǎn)稅尤其是房產(chǎn)稅的終點(diǎn)。從當(dāng)前政府財(cái)政收入來(lái)源來(lái)看，由于樓市供求關(guān)系平衡，已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，土地財(cái)政已難以像之前那樣為政府貢獻(xiàn)那么多的財(cái)政收入，尋求新的財(cái)政收入來(lái)源成為勢(shì)在必然。此時(shí)，房產(chǎn)稅的推進(jìn)就顯得非常必要。未來(lái)，至于是推廣上海的房產(chǎn)稅模式還是推廣重慶的房產(chǎn)稅模式，還是推廣深化改革后的第三種房產(chǎn)稅模式，這個(gè)不重要，房產(chǎn)稅始終還是會(huì)登上房地產(chǎn)的歷史舞臺(tái)，以從持有環(huán)節(jié)影響市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，影響市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
由此，我們可以判斷，營(yíng)改增將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，降低了稅負(fù)，同時(shí)，給了所有投資不動(dòng)產(chǎn)尤其是投資房產(chǎn)的企業(yè)"甜頭"，就像是給了所有企業(yè)吃了“胡蘿卜”，市場(chǎng)也會(huì)因此而出現(xiàn)大整合與并購(gòu)的趨勢(shì)；房產(chǎn)稅還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，當(dāng)企業(yè)或企業(yè)主持有不動(dòng)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種又會(huì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)性需求，這也可以稱作是對(duì)于企業(yè)的約束，或者稱之為“大棒”。
綜上所述，“營(yíng)改增+房產(chǎn)稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方面鼓勵(lì)企業(yè)或企業(yè)主投資不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)，另一方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機(jī)制成為未來(lái)樓市運(yùn)行的非常重要特征，樓市大變局也即將從此開始，未來(lái)的市場(chǎng)也將顯得更加撲朔迷離。
